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地方調控風吹草動受關注 中國樓市“穩預期”進入敏感期

2019/12/13 11:44:15  文章來源:聯合早報  作者:佚名
文章簡介:政治局會議未提及房地產,并不意味著房地產調控會出現松動,但在“因城施策”背景下,地產調控可能會相對呈現一些靈活性。

來源:路透社

作者:宿泱韞

盡管中央已多次明確定調“房住不炒”,不將房地產作為短期刺激經濟手段,然而臨近年末中國部分地方針對樓市調控的風吹草動,依然牽動市場敏感神經。近一周來先后出現張家港“取消限售”一日游,官方澄清長沙限價僅是老政策的延續,凸顯樓市穩預期進入微妙階段。

與一二三各線城市蠢蠢欲動邊際放松形成對照的是,央行行長易綱近期再度明確,加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理,強化對房地產整體融資狀況的監測;社科院發布的最新報告亦強調,調控尚未到位,應保持定力。

”整體看,樓市調控最嚴格的時期已經過去,政策逐漸開始雙向調控,“中原地產首席分析師張大偉稱,既有大灣區多地松綁調控,也有黑龍江城市收緊政策,據其統計,12月來樓市調控政策繼續密集發布超過15次。

他認為今年11月房地產調控已出現方向性變化,維持市場穩定依然是原則;而穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。并預計未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面,釋放有利于穩定房地產市場的政策。

本周先是周二網傳江蘇張家港市取消限售,但次日該市房產交易中心即表示取消限售過戶操作已停辦;周三又曝出長沙市商品房全面限價,明確商品房價格由“成本+利潤+稅金”組成,平均利潤率為6-8%,引發廣泛關注,但當地發改委人士稍后澄清樓市政策并未有新變化,只是對2017年暫行辦法兩年有效期滿后的延續。

深圳市住房和建設局周四則向媒體披露,深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制,稱該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度。深圳此前已微調了樓市政策,自11月起放寬普通住宅界定標準,取消實際成交價限定要求,部分住宅因此可免征“豪宅稅”。

“在沒有完全找到新動能之前要讓房地產硬著陸是沒有可能的,必然對經濟會有很大的影響。”野村證券中國首席經濟學家陸挺表示,房地產涉及很多相關產業,對地方政府的融資也有很大影響。

他援引數據稱,過去幾年中國房地產增長較快。從地方政府土地出讓收入增速看,2017和2018年分別達到40.7%和25%,但今年前10個月增速僅為6.9%,預計明年負增長的概率不小。

國盛證券房地產分析師任鶴統計,截止12月1日,綜合中央和地方,一、四季度放松政策更多,二、三季度收緊較多。中央層面放松政策占比10%,收緊政策占比14%。收緊政策主要包括政治局強調“房住不炒”、銀行信托融資收緊等;放寬的政策則包括降準、大城市全面放開落戶、以及臺灣同胞在購房資格方面與大陸居民享受同等待遇。

地方放松政策占比49%,收緊政策占比27%。放松方式主要為大幅降低人才落戶標準,少部分城市放松限購政策,如佛山、廣州(微調);收緊方式為限購、限售、限價升級。

保持定力

日前召開的中央政治局會議就明年經濟工作作出安排部署,會議并未提及房地產,被市場視為一大利好,次日房地產股漲勢明顯,上證地產股指數.SSEP12月9日收高2.75%,漲幅遠超大盤的0.1%。中央經濟工作會議預計將于本周閉幕,其中涉及房地產的表述將提供更多指引。

分析人士認為,政治局會議未提及房地產,并不意味著房地產調控會出現松動,但在“因城施策”背景下,地產調控可能會相對呈現一些靈活性。

中國社科院最新發布報告稱,預計明年中國房地產市場總體繼續保持降溫通道,不會出現劇烈的波動;并指出中國住房市場穩定是初步的,調控尚未完全到位,進入關鍵時期,應保持定力、從容應對,樓市調控的機遇窗口將在2025前后關閉。

該份《中國住房發展總報告(2019-2020)》指出,中國樓市調控面臨劇烈波動的風險主要包括:外部環境和樓市自身變動帶來的風險、預期調整帶來的樓市劇烈波動風險、調控政策調整引發的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。

”如果上述風險共振和疊加,將給樓市和宏觀經濟發展形成嚴峻挑戰與威脅。“社科院報告稱,一方面顯示樓市必須持續調控不動搖、相應制度機制改革再深化的必要性,另一方面警示相關調控部門要講求調控的藝術,在樓市調控的中流擊水之處保持穩行船的從容與定力。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為,在堅持“房住不炒”定位、不將房地產作為短期刺激經濟手段的原則之下,房地產調控還將在較長時間內繼續攻堅。

“2020年房地產政策不會大幅放松,但可能出現結構性的局部松動。其中需求側的行政政策、信貸政策具備調整空間,供給側的金融政策可能相對保持定力。”她說道。

中國央行行長易綱此前在《求是》雜志撰文稱,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,按照因城施策原則,加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理,強化對房地產整體融資狀況的監測,綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。

路透季度調查結果顯示,隨著調控政策持續顯效,中國樓市將延續增長放緩之勢,明年房價增幅或降至近五年低位,同時成交量同比下降,投資增速亦有所減慢。受訪者預計會有更多城市加入政策微調隊伍,以穩定當地樓市,同時隨著LPR(貸款市場報價利率)下調,整體利率水平趨降,亦為樓市提供支撐。

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